0318 - 23 00 09

NSW-landgoed en eigenwoningregeling IB

NSW-landgoed en eigenwoningregeling IB

Om de juiste fiscale gevolgen te kunnen schetsen van het bezitten van een NSW-landgoed als eigen woning, zal eerst stil gestaan worden bij de eigenwoningregeling als zodanig. Op deze pagina volgt een korte uitwerking van deze regeling, waarin tevens wordt ingegaan op de bijleenregeling en het vraagstuk omtrent de aanhorigheden van een eigen woning.

Uitwerking eigenwoningregeling, afdeling 3.6 Wet IB 2001

Om in aanmerking te komen voor de eigenwoningregeling moet de eigenaar van de onroerende zaak er zelf in wonen. Het pand moet de belastingplichtige – of personen die behoren tot zijn huishouden – duurzaam als hoofdverblijf ter beschikking staan, ex art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001. Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, is de woning als belegging in box 3 aan te merken.

De eigen woning is een bron van inkomen ex art. 3.110 Wet IB 2001. Het inkomen wordt bepaald door het eigen woningforfait ex art. 3.112 (eventueel vermeerderd met de inkomsten uit een kapitaalverzekering eigen woning of een vergelijkbaar bankspaarproduct, ex art. 3.116 jo. 3.117 Wet IB 2001), minus de aftrekbare kosten ex art. 3.120 Wet IB 2001. Het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. Hierbij is rekening gehouden met de lagere bestemmingswaarde van een NSW-landgoed (ongeveer 60 tot 90% van de waarde in het economisch verkeer, zie onze pagina ‘De WOZ-waardering van een NSW-landgoed’ voor verdere uitleg). De aftrekbare kosten zijn onder andere de betaalde hypotheekrente en afsluitkosten en de periodiek verschuldigde betalingen voor de rechten van erfpacht, opstal en beklemming. De betalingen om het recht van opstal, erfpacht of beklemming af te kopen, kunnen ook tot de eigen woningschuld worden gerekend op grond van art. 3.119a lid 3 Wet IB 2001. Als er geen eigen woningschulden zijn, wordt ex art. 3.123a lid 1 en 2 Wet IB 2001 een aftrek gegeven wegens geen of geringe eigen woningschuld. Door deze aftrek wordt per saldo nooit daadwerkelijk inkomstenbelasting geheven over de eigen woning, het inkomen uit de eigen woning is maximaal nihil door de aftrek wegens een geringe eigen woningschuld. De regeling geeft echter wel de mogelijkheid de betaalde hypotheekrente af te trekken. Hierdoor ontstaat er een grote aftrekpost in box 1. De Hoge Raad heeft op 17 februari 2012 beslist dat een combinatie van een erfpacht- en een opstalrecht kwalificeert voor de eigenwoningregeling in de zin van art. 3.111 Wet IB 2001.

Om te voorkomen dat belastingplichtigen na de verkoop van de eigen woning de overwaarde in box 3 zouden beleggen en vervolgens de nieuwe eigen woning geheel zouden financieren met een hypothecaire lening (zodat er maximaal gebruikgemaakt wordt van de hypotheekrenteaftrek), is de bijleenregeling in het leven geroepen. De bijleenregeling komt er kort gezegd op neer dat de eventueel aanwezige overwaarde in een eigen woning bij aankoop van een nieuwe eigen woning geheel geïnvesteerd dient te worden in de nieuwe eigen woning. De bijleenregeling moest er tevens voor zorgen dat een vaak verhuizende belastingplichtige niet meer voordeel heeft van de hypotheekrenteaftrek dan een belastingplichtige die langere tijd in hetzelfde huis blijft wonen. Indien de belastingplichtige toch kiest om de gehele aankoopprijs van de nieuwe eigen woning te financieren met een hypothecaire lening, zijn slechts de rente en kosten van het gedeelte aftrekbaar dat hoger is dan het vervreemdingssaldo van de vorige woning. Hierna volgt een voorbeeld ter verduidelijking.

A heeft een woning met een hypotheek van € 150.000, hij verkoopt deze woning voor € 200.000. A realiseert € 50.000 over na de verkoop van de woning. Vervolgens koopt A een nieuwe woning ter waarde van € 300.000, die hij volledig financiert met een hypothecaire geldlening, de aftrekbare rente bedraagt echter maximaal de verschuldigde rente over € 300.000 – € 50.000 = € 250.000. De overige € 50.000 wordt behandeld als een box 3 lening, aangezien dit het vervreemdingssaldo is van de vorige eigen woning.

Aanhorigheden van de eigen woning

Wat is precies een eigen woning? Uit artikel 3.111 Wet IB 2001 blijkt de volgende definitie: een eigen woning is een gebouw, of gedeelte van een gebouw, met daartoe behorende aanhorigheden, voor zover dat de belastingplichtige of de personen in zijn huishouden, anders dan tijdelijk ter beschikking staat op grond van eigendom of het recht van vruchtgebruik. Onder eigendom valt tevens economische eigendom. De belastingplichtige moet de voordelen van de eigen woning genieten, de kosten en lasten moeten op hem drukken en de waardeverandering moet hem of zijn partner grotendeels aangaan. Het vruchtgebruik moet krachtens erfrecht zijn verkregen in de zin van art. 3.111 lid 1 onderdeel b Wet IB 2001, anders kwalificeert het vruchtgebruik niet voor de eigenwoningregeling.

Op NSW-landgoederen zijn vaak grote objecten gevestigd, bijvoorbeeld een landhuis, kasteel of oude boerderij met verschillende bijgebouwen. Meestal liggen deze opstallen op een groot perceel met landerijen, bossen, parken, natuurterreinen en dergelijke. Dit leidt in de fiscale praktijk regelmatig tot afbakeningsproblemen. Welke delen van het landgoed behoren wel tot de eigen woning en welke delen niet? De aanhorigheden moeten samen met de eigen woning worden gebruikt, hierover is veel feitelijke jurisprudentie gewezen. Uiteindelijk is de conclusie dat de aanhorigheden tot de eigen woning behoren, als deze expliciet ter beschikking staan aan en in gebruik zijn bij de eigenaar.

Hierna volgen enkele voorbeelden uit de jurisprudentie omtrent aanhorigheden. Bij een park, tuin of bos is er sprake van een aanhorigheid, zeker wanneer het een oud huis, bijvoorbeeld een kasteel betreft. Als bijvoorbeeld bijbehorende lanen, grachten en andere aanpassingen in de omgeving zijn aangebracht bevestigt dat nog meer dat deze percelen met elkaar verbonden zijn. Dit standpunt heeft de toenmalige Minister van Financiën overgenomen van de stuurgroep van het Nederlands Economisch Instituut. De stuurgroep had een onderzoek uitgevoerd naar de werking van de NSW 1928. Een stal, die eerst werd gebruikt in de uitoefening van een boerenbedrijf, maar na het staken van de onderneming wordt gebruikt als woonruimte is een aanhorigheid. Wel moet de stal dienstbaar zijn aan de eigen woning en ook in gebruik zijn als zodanig. Aanhorigheden moeten behoren tot de eigen woning, daarnaast moeten zij daadwerkelijk dienstbaar zijn aan de eigen woning en in gebruik zijn bij de eigenaar van de eigen woning. In de literatuur wordt veelal het standpunt verdedigd dat tot aanhorigheden in elk geval behoren: garages, schuren, tuinen, parken en andere opstallen die dienstbaar zijn aan de eigen woning, mits deze in geografische en organisatorische zin verbonden zijn met die eigen woning.

Lees meer over: